[부동산공부] 전세계약시 유의사항 체크: 계약편

안녕하세요 

꼬마박사무니입니다.

 

지난 전세계약시 유의사항 체크: 가계약편에 이어서 계약편으로 들어가보겠습니다.

 

계약금은 통상 보증금의 10% 입니다.

가계약시 얼마를 줬냐에 따라 다르겠습니다만.. 지난번 글에서 살펴본 바와 같이 꼭 계약해서 들어가고 싶은 집이라면 가계약금을 높게넣어야 임대인이 계약을 파기하고 싶더라도 배액배상계약에 따라 하기가 어렵거나 높은 가계약금을 물러줘야한다고 설명했습니다.

즉, 계약금 1000만원중에 100만원을 가계약으로 걸었을 때보다 500만원으로 걸었을 때 임차인이 계약을 파기하기가 더 어렵겠죠? 100만원이면 계약깰 수 있는거 500만원 돌려줘야하니까요 ㅎ

계약시에는 이 가계약을 제외한 계약금의 잔금을 줘야합니다.

예를 들어 보증금이 1억인 집이다. 그렇다면 통상 계약금은 10%이므로 1천만원일 것이고 가계약금으로 500만원을 줬다면 나머지 500만원을 주면 계약금 10%를 모두 치루게 되는 것이죠.

1. 계약시에 가장 중요한 기본은

임차인 / 임대인의 인적사항입니다.

신분증의 이름, 주민번호가 계약서와 동일한지가 중요하구요 (절대 단순한 계약이더라도 이름이나 주민번호가 달라지면안됩니다. 이는 이면계약입니다. 우리 딸내가 살건데 계약금은 아빠인 나한테 보내줘~ 이런 개소리 사절해야합니다.)

2. 등기부등본 확인입니다.

내 전세보증금을 돌려받을 수 있을지 여부와 가장 직결되는것으로 선순위채권자가 있냐없냐를 따져야합니다.

부동산 초보일때 이런 용어가 너무 어려운데요. 등기부등본을 부동산에서 계약직전에 확인을 해줘야하고 (하루 이틀 미리 뗀거보여주면 안됩니다. 반드시 계약 직전 시간에 확인해야합니다. 하루전날 집주인이 담보로 대출받으면 저보다 선순위채권자가 되어버리니까요) 특히 주소와 동호수 잘 확인하시기 바랍니다. 나빼고는 다 적입니다. 본인의 권리는 본인이 챙겨야하지 남이 챙겨주지 않습니다. 

등기부등본은 사실 보는법이 어렵지 않습니다. 중요한 곳은 갑구와 을구입니다.

갑구: 소유권에 관한 사항을 나타냅니다. 즉 누가 집주인이냐는거죠. 권리자의 사항으로 주민번호/주소를 확인해야합니다. 계약서상의 사람과 다르면 안되겠죠? 이름이 같은데 주민번호가 다르면 다른사람이니 잘 체크합시다.

을구: 소유권 이외의 권리에 관한 사항입니다. 보통 집은 금액이 크기때문에 대출을 끼는경우가 많은데 흔히 주택담보대출이라고하죠. 보통의 주택의 경우 채권자가 대출받은 은행이 될것입니다. 어려운말로 근저당이라합니다. 집주인이 돈 못갚으면 이 집 내가 담보로 갖고 있으니 팔아서 내 빌려간 돈 메꾸겠다의 개념입니다. 을구가 깨끗하면 빚이 없는집이며 내가 전세로 집을 들어가서 확정일자/전입신고/임대차신고를 하게되면 첫번째 선순위채권자가 됩니다. 집이 경매에 넘어가도 내 돈을 제일 먼저 받을 수 있다는 뜻이죠. 을구가 깨끗한집이 (근저당이 없는집=서류가 깨끗한집) 가장 좋습니다.

혹, 근저당이 있다면 특약사항에 잔금일날 전세금을 받음과 동시에 상환과 동시에 감액등기하기로한다라는 특약이 필요합니다: 전세금 받자마자 빚갚아서 을구의 근저당 깨끗하게 만들고 (은행에 빚갚고), 등기서류에 금액을 줄이던지 근저당표시를 없애는 작업을 하겠다라는 것입니다.

그다음에 부동산에서 건축물대장을 보여줄거예요 (의무사항입니다). 건물이 어떻고 어떤목적이고, 몇종주거지역이며 토지가 어떻고 하는 세부설명이 있습니다.

 

다음으로는 필요한 특약사항 들에 대해서 알아보겠습니다. 

-임차인은 시설물파손시 원상복구키로한다 (단, 노후로 인한 자연마모는 제외)  *옵션사항 << 약속한 옵션이나 고쳐주기로한 문,도배,장판 등이 있다면 기재하여야합니다. 서류상 보호가 항상 중요 -등기부등본상 근저당이 있다면 상환과 동시에 감액등기 하기로한다.   혹은 계약일 이후 담보대출을 받는등의 합의되지 않은 내용이 있을경우 계약을 즉시 파기한다. <<전입신고동안 대출못하게. -애완동물, 흡연에 관한 협의 필요 -입주청소 가능여부 -장기수선충당금은 임차인이 거주하는 동안 납부하기로하며 만기일에 임대인이 정산하기로 한다.   : 구축아파트의 경우 아파트 노후화가 되면 고칠용도로 일종의 적금을 모아두는대요. 이는 집주인을 위한것이지 거주자의 생활여건의 개선과는 다르기 때문에 집주인이 부담하게 됩니다. 거주기간이 끝나고 관리사무실에서 장기수선충담금 내역 떼어달라고하면 거주기간동안 금액을 떼어주고 이를 임대인에게 반환받을 수 있습니다. -각 종 제세공과금 및 관리비는 잔금일에 정산하기로 한다. -기타사항은 주택임대차보호법 및 부동산관례에 따른다. -임대인 계좌 및 이름 확인

계약사항 확인하고 임대인/임차인 신원확인후 이상없을지 서류 사인 및 계약금 입금입니다.

이로써 계약이 끝나게 되면 부동산/임대인/임차인이 같은 서류를 나눠갖게 되고 잔금일날 만나게됩니다.

 

계약 이후 필요한 사항은 아래와 같이 정리해볼 수 있을 것 같아요.

1. 집 안 상태 다시 확인 점검 및 치수재기: 미쳐 확인하지 못하였던 하자가 있을지 같이가서 확인하고 들여올 이삿짐을 위해 치수를 재어가도록 사전에 양해를 구합니다.

2. 확정일자/ 임대차계약신고: 주민센터에서 가능합니다. 신분증과 부동산에서 계약한 서류를 가져가면 해줍니다. 
요즘엔 임대차계약신고가 1달안에 필수가 되어버려서 임대인/임차인 둘 중 한명이 해야하는데 임차인은 확정일자를 받으러 주민센터를 가기 때문에 보통 임차인이 하게됩니다.

*이 때 팁은 전세집이 현재 거주지와 멀다면 낮에 계약을 하고 바로 주민센터로 가서 확정일자와 임대차계약신고를 한번에 하는 것입니다. 

3. 전입신고: 전입신고는 대항력을 위해 필요한대요. 계약일에는 할 수 없고 잔금날. 잔금 이 후 가능합니다. 

 

오늘도 부족한 글 읽어주셔서 감사합니다.