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부동산공부

[부동산] 평택 비전동 현대이화 아파트 임장기

by 꼬마박사무니 2022. 4. 17.
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안녕하세요

꼬마박사무니입니다.

 

오늘은 평택 비전동 현대이화아파트 임장 데이트를 다녀왔어요 ㅎㅎ..

헬스장갔다가 가려니 몸이 천근만근에 피곤했지만 날이 너~무 좋아서 행복했던 하루입니다.

 

평택시 비전동에 위치한 현대이화아파트는 

위와 같은 위치에 있습니다.

평택시는 삼성전자 평택캠퍼스 반도체라인이 들어선 곳으로 현재 200조의 투자계획중 90조정도 투자가 진행되었고, 6개의 라인가동을 위해서 진행중이지만 현재 2개의 라인만 준공되어 가동되는 상태입니다.

이러한 양질의 고소득 일자리의 발생으로 인해 인구는 꾸준히 유입되고 있는 상황이며, 2040년까지 인구유입이 예상되는 도시라고 합니다.

예전엔 서울만 찾던 분들이 비웃으며 지켜봤던 수원, 동탄의 효과를 보면 말안해도 아시겠죠?

최근 3년간 인구가 +22% 정도 유입되었고 위에 표시한 서정리역 아래의 빨간박스 부분이 삼성전자 평택캠퍼스입니다.

고덕면에 위치하여 고덕이 뜨고 있다 이런말이 있죠.

바로 아래 위치한 평택지제역은 SRT가 정차하는 역이며, GTX-A노선과 C노선이 정차할 가능성이 높아지고 있습니다.

고덕면인근은 이미 신축공사를 많이 진행하고 있으며 가격대가 5~6억대이며 분양되는 단지라 아무나 들어갈 수 없다는 단점이있죠. 신축이 많아서 좋은건 팩트^^

따라서, 평택의 입지적 가치가 장기적으로 꾸준히 상승해진다고 생각하며, 나중에 재건축하여 빛을 바랄 수 있는 위치를 임장다녀왔습니다.

 

1. 아파트 개요

 

호갱노노를 통하여 본 비전동 현대이화아파트는

722세대 중형단지/ 용적률 122% / 30년차인 재건축 투자에 적합한 아파트입니다.

평형은 23/30평형이 대부분이며 52세대만 38평형으로 존재합니다.

코로나 불장으로 인해 전국의 아파트가격이 많이 올랐지만 전세가는 찍어눌렀기에 오르지 못하였습니다. 하지만 이지역은 전세가도 꾸준히 따라 상승하였으며 평균 전세가율인 76%에 형성되어있습니다.

전세수요는 가수요인 투자수요가 아닌 실수요만을 반영하므로 실수요 가치가 높다는 것을 알 수 있습니다. 

30평형의 갭은 7500선 / 23평형의 갭은 5800수준이므로 1억이하 소액투자에 적합합니다.

또한 23평형의 공시지가는 9800만원 수준으로 1억이하이기때문에 다주택자의 투자시에도 종부세 대상이 되지않습니다.

2. 교통

평택역 1호선 도보 36분거리, SRT 평택지제역 차량 15분거리로 현재 교통이 좋지는 않습니다.

평택의 대표적 교통호재는 평택지제역인데 약간 아쉬운 부분이긴합니다만, 인근이 평택시청이 인근 중심가이기에 꽤 많은 단점이 상쇄됩니다 (외부에서 이쪽으로 들어오기 때문+ 지방도시가 대부분 차량이동을 함)

 

3. 일자리

1) 삼성전자: 평택의 대표적 일자리를 생각한다면, 현재 삼성전자 반도체라인을 보고 투자하는 것일 겁니다.

바로 앞에 같은 단지처럼 붙어있는 동백아파트앞에 삼성전자 평택캠퍼스 교대근무 셔틀버스가 다니기에 삼성전자 평택캠퍼스 임직원이라면 고려할만한 위치입니다. 물론 연차 혹은 시드머니가 좀 되는 임직원이라면 고덕신축아파트에 살겠지만, 각자 가진 돈이 다르니까요. 또한 30평형을 3억원대에 혹은 전세로 2억원대에 구할 수 있는 가성비입지입니다.

 

2) 평택시청 

도보9분 거리에 위치한 평택시청이 있습니다. 인근 공무원들이 아기키우면서 살기 좋은 가성비 입지라고 생각합니다.

실제로 유모차끄는 사람들이 거리에 많더라구요^^.

 

4. 학군

 

바로 인근에 덕동초등학교가 위치하고 있습니다. 중고교는 신한중/ 신한고등학교입니다.

신한중학교/ 고등학교는 도보 16분 거리에 위치해있습니다.

중요한 점은 이 신한중학교입니다.

신한중학교는 압도적으로 평택내에서 좋은 중학교입니다.

학업성취도가 압도적으로 우수하며, 전세수요가 높은 원인이라 생각됩니다.

 

5. 몰세권

이외에도 바로 앞에 NC몰이 위치하며, 지하1층에 킴스클럽이 위치하여 쇼핑하고 장보기에도 좋은위치입니다.

NC몰 위층에는 롯데시네마가 위치하며, 반대편 입자쪽에는 CGV도 위치합니다. 인근 도보생활권에 스타벅스도 존재하며 주변 도로가 나름 잘 정비되어 있습니다.

 

6. 아파트 상태

12층 아파트이며 지하주차장이 없는 위치입니다. 생각보다 깔끔하게 정비되어 있으며, 일요일 오후에 방문했음에도 불구하고 주차공간이 있어서 신기했습니다. 직접 찍지는 못해서 네이버거리뷰로...

 

7. 대지면적 (★)

 

대지면적 21.1평으로 상당히 높은 대지면적으로 재건축에 대한 사업성이 높습니다.

30평형이 많기에 생기는 것이기도 하며, 용적율이 122%이기에 가능합니다.

제2종 일반주거지역으로써 용적율 200%까지 건물을 지을 수 있는 위치입니다.

평택시 조례에 따르면, 제2종일반주거지역은 현재 용적율 250%까지 지을 수 있도록 되어있습니다.

최대 약 2배까지 용적율 상향이 가능하며, 현재 최소 23평형이므로 가치가 높다고 생각됩니다. (신축아파트에 최소 25평형으로 들어가고자하는데 15평형 이런아파트는 평형을 올리기위해 용적율을 사용해야하기 때문이죠)

가장 인기가 높은 25/ 34평형으로만 건축하게 된다면 평균대지면적 21.1평인 현대이화아파트는 용적율 250%로 최대로 지어질 경우 2.5배인 52.75평이 됩니다. 25/ 34평을 지어도 충분히 대지면적이 남으므로 일반분양에 쓸 면적이 넓어지며 분담금이 줄어들게 됩니다. 1000세대가 넘는 대형단지가 쉽게 예상되며 보통 말하는 재건축 수익성이 높은 대지면적 15평보다는 훨씬 넓은 대지면적을 갖고 있습니다. 

 

오늘의 임장은 여기까지이며, 부족한 글 읽어주셔서 감사합니다.

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