[부동산] 주택담보대출 (LTV) 규제 완화추진

안녕하세요

꼬마박사 무니입니다.

 

오늘은 부동산 관련된 뉴스로 찾아왔습니다.

집값이 코로나 이후 폭등을 하다못해 넘사벽으로 흘러가버렸는데요.. 

그래서 30~40대 인구가 주식보다도 코인을 많이 하게된 계기가 아닐까싶어요. 집사려구요..

1주택은 투기라기보단 실수요에 가까운데, 1주택이 없는 저로써는..ㅠㅠ

그래도 앞으로 살아갈 날의 긍정적인 면을 보기위해서 지금 나오고 있는 정책에 대해 알아보겠습니다!

 

최근 이런 헤드라인이 떳어요. 더불어민주당은 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)를 70%로 상향하는 안을 추진한다.

LTV란 (Loan To Value Ratio)의 약자로써 주택담보대출을 받을 수 있는 비율을 나타냅니다.

LTV= 대출금액/주택시세

쉽게 말하면, 내가 매수하고자하는 집이 7억인데, LTV가 40%라면 이 집을 담보가격이 7억이니 7억의 40%

즉, 2억 8천만원까지는 금융권에서 대출해주겠다는 겁니다. 하지만 은행들도 안전마진이 있어야하니 실세 내가 사고자하는 거래가는 아니구, 주택시세라는걸 반영합니다 (KB시세). 매매가보단 대출이 적게 나온다는 뜻이겠죠.

이 LTV가 기존 수도권에서는 40~50% 수준이었어요.

투기지역: 40%, 조정지역: 50% 이걸 20% 올려주겠다는거예요. 무주택자들에게 집살 기회를 열어준다는 뜻이겠죠.

정말 그럴까요?

그럼 같은 7억짜리 집으로 대출이 얼마나 늘어날 수 있을까요?

대부분 살고자 하는 지역은 투기지역이니...(수도권 자체가..;;) LTV 40% -> 60% 계산해보면

1. 기존 40%: 7억 * 40% = 2.8억

2. 변경 60%: 7억 * 60% = 4.2억  

와우 1억 4천만이나 대출을 더 받을 수 있겠네요!!! 아닙니다.

장난치냐..? 싶겠지만 사실입니다.

7억으로 LTV 60%로 올랐을 때, 최대 대출한도가 4.2억이라 일부러 7억정도로 계산한 거예요.

정확히 말하면,

1. 투기지역: 60% (기존 40%) -> 4억 / 60%  -> 약 6억 6천이 구매할 수 있는 주택의 최대 가격 (4억 최대 대출 시)

  : 필요자본: 6억 6천 - 4억 = 2억 6천 (등기 등 기타비용 제외)

2. 조정지역: 70% (기존 50%) -> 4억 / 70% -> 약 5억 7천이 구매할 수 있는 주택의 최대 가격 (4억 최대 대출 시)

  필요자본: 5억 7천 - 4억 = 1억 7천 (등기 등 기타비용 제외)

   : 조정지역이 덜 빌릴 수 있는건 아닙니다만 대출을 최대한 당겨서 내돈을 안쓰고 살 수 있는 구매한도예요. 

     돈이 더 있으시면 주택담보대출비율을 적게 가져가시면 됩니다. 

따라서, 5~7억 아파트 구매하는데에 최대효율의 대출이 나오기에 9억 아파트는 대출 완화에 큰 의미가 없어보입니다.

정부정책의 뜻일수도 있죠. 고가주택 구매말고 실수요자로써 필요한 자들에게만 혜택줘서 공급하겠다 (핀셋정책).

 

위 사진과 같이

1. 투기지역은 ~6억까지는 LTV 최대효과를 누리지만 그 이상에 대해서는 감소하며,

2. 조정지역도 마찬가지로 ~5억까지만 LTV의 최대대출 효과를 누립니다.

 

여기에 한가지 더! DSR (개인별 총 부채원리금 상환비율)은 40%로 고정되어있어서 대출 혜택이 크지않을 것 같습니다.

DSR이란 (Debt Sevice Ratio)로 모든 부채의 원리금상환/개인연소득으로 구합니다.

즉, 주택구매를 투기지역에서 60%의 LTV로 구매하려고하여도, 연봉대비 대출이 많으면 어렵다는 얘기입니다.
(카드할부,자동차할부, 마이너스 통장 등)

다시말하면, DSR은 모든 부채의 원리금상환/개인연소득이기 때문에, 연봉이 높거나 원리금상환이 없어야합니다.

4억 빌릴때 연봉이 4,750만원이 안된다면 (금리 2.5%가정) 대출가능액이 줄어들거고,

연봉이 높더라도 기존 부채가 있다면 (주로 자동차, 주식을 위한 신용대출??) 대출이 줄어들 수 있겠죠.

네티즌들은 5~7억 주택만 일부 조건에 맞는사람만 살 수 있고, 이마저도 9억주택에 키를 맞추게 될 확률이 있다고 보고있네요.

 

3줄 요약해드립니다.

1. LTV 20% 상향으로 규제완화는 되었으나 실제 혜택 볼 사람은 누구인고? (투기지역 60/ 조정대상지역 70%)

2. 대출한도는 최대 4억이다. LTV 완화로만 좋아할게아니다. 최대혜택 주택가격대는 5~7억으로 전망

3. 하나 더, DSR도 40%로 따져물을거니 연봉적거나 빚많으면 어차피 못빌림.

 

최대 수혜자는 서울은 어차피 너무비싸서 5~7억대 주택구매가 쉽지않으니 경기도에 실거주하려하며, 연봉이 높고 빚이없는? 자동차가 없는? 직장인이 될 것 같습니다...ㅋㅋㅋㅋㅋ ㅠㅠ

 

 

오늘도 부족한 글 읽어주셔서 감사합니다.