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투자이야기/투자공부

[부동산] 40년 모기지 상품 출시 (7.1부로 시행)

by 꼬마박사무니 2021. 6. 20.
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안녕하세요

꼬마박사무니입니다.

 

오늘 '40년 모기지' 내달 도입이라는 기사를 읽게되었습니다. 이번 정부는 부동산 정책에 대한 변경이 상당히 많은데요.

제로금리로 인한 부동산 폭등, 부동산 시장을 잠재우기 위한 여러가지 접근들을 해나가고있습니다.

물론 집값이 많이 올라서 저같은 30대에게는 상당히 곤혹스러운 시간이지만... 그래도 공부해서 앞날을 대비해야겠죠.

집을 매수할 실수요인 30/40대에게 도움이 될만한 정보를 가져왔습니다.

 

헤드라인입니다. 기존 모기지대출 (주택담보대출): 주택 매수를 위해 대출을 하지만 부동산은 너무나 큰 돈이 들어가기에 매수할 집을 담보로 장기간 대출을 허용 (담보물이 있기에 시세를 감안하여 대출)하는 상품이 있었고

이는 최장 30년물이었는데, 40년까지 대출이 늘어나게 되었습니다.

가장 큰 이유로는 주택가격이 너무 올라서 30년을 대출을 해도 감당이 불가능할 정도로 집 값이 커진거죠..

해당 대상자:  만 39세 이하 청년과 혼인 7년 이내의 신혼부부

(1) 보금자리론

기존의 보금자리론은 소득제한을 두고 (저소득층 지원을 위해) 고정금리로 주택담보대출을 해주는 상품이었습니다.

이게 40년 초장기 모기지로 갈 경우, 대출한도의 증가 (기존 3억 -> 3.6억원), LTV 70%가 적용이 가능해졌죠.

즉, LTV를 70%로 동일하게 계산하면 3억 최대한도를 받기위해 4.3억의 집까지 매수를 감당할 수 있었지만

3.6억의 대출한도로 늘어났기에 5.1억의 집까지 매수고려대상이 가능해졌다는 뜻입니다. (+8천만원)

이번 정부에서 집 값이 미친듯이.... 올랐기에 한도를 좀 풀어줬다고 보면되겠죠. 

대출금리는 연 2.85% -> 2.9%로 0.05% 상향되었습니다만 10년이 늘었기에 크지않은 차이라고 보입니다. 

더욱 중요한것은 보금자리론은 고정금리이기에 지금처럼 금리가 제로금리로 낮은 시대에서 금리인상에 대한 두려움없이 대출을 시행할 수 있다는 것이 가장 큰 장점입니다. 

(2) 적격대출

적격대출은 주택금융공사가 은행 대출상품을 모아 유동화한 모기지담보부증권(MBS) 발행을 통해 대출 재원을 마련하는 상품이다. 적격대출은 보금자리론보다 대출 요건이 완화되지만 혜택은 줄어든다. <원기사발췌>

적격대출의 가장 큰 장점은 소득제한이 없다는 점입니다. 기존의 주택담보대출은 무주택자이며 부부합산 연소득이 9천만원 이하여야만 가능했습니다. 아래 사진참조 

30년 대출보다 40년 대출로 수요를 끌어들이려는 인센티브인 듯 합니다. 정부정책으로 시행하다보니...

 

 대출한도는 5억원으로 나머지 조건들은 대부분 시중은행과 동일합니다. 즉 내용은 기존대출과 똑같지만 소득에서만 인센티브를 준 것입니다. 주목할 점은 대출한도 5억이라는 점입니다. 이전 제가 포스팅에서 밝혔듯이, 기존의 주택담보대출은 최대 4억원이었습니다. (1억원의 인센티브를 준 셈입니다.)

시중은행의 LTV는 7.1일부로 60%까지 가능하므로 (투기지역, 조정지역은 70%) 

기존 주택담보대출 30년을 받게되면 LTV 60%에 최대한도가 4억이므로, 최대 6.6억원의 주택까지 매수를 할 수 있지만

새로 시행하려는 모기지 40년 대출을 받게되면 LTV 60%에 최대한도가 5억이므로, 8.3억의 주택까지 매수가 가능합니다. (+1억 7천만원) 

원문의 기사에서 내용을 정리하여 아래와 같이 정리해보았으니 참고하세요.


여기서부터 중요한 점은 그렇다면 내가 월마다 감당해야할 대출금이지 않겠습니까?

가계상황을 고려하여 대출이 감당한지를 판단해야하니까요.

이를 알아보도록 하겠습니다. 최대한도로 계산해보아야 유용할 듯 하여 최대한도로 계산합니다.

 

(1) 보금자리론

조건: 3.6억원 대출, 40년 만기, 대출이자 2.9%로 고정금리, 거치기간은 12개월 (원금을 납부하지않고 이자만 내는기간)

(2) 적격대출

조건: 5.0억원 대출, 40년 만기, 대출이자 3.0%로 고정금리, 거치기간은 12개월 (원금을 납부하지않고 이자만 내는기간)

(대출이자는 3~3.84%라고 기사에 나와있는데, 저라면 높으면 안받을 거기에 최저인 3%로 계산하였습니다)

 

기존의 30년도 총원금대비 이자부담이 엄청나다고 생각하실텐데 40년이면 이자만해도 ㅎㄷㄷ하시겠죠?

중도상환수수료는 3년후부터 면제입니다.. 갑자기 로또가 맞는다던가...? 주식투자가 대박이 났다던가?....

하는 경우가 아니더라도 목돈이 생기면 한번씩 원금을 팍팍 갚아나갈 수 있다는 뜻입니다.

40년 대출이어도 30년 갚는 걸 목표로 갚으실 수도 혹은 몇년안에 갚아야겠다라는 가계의 목표를 세우실 수도 있습니다.


일시적 2주택 여부

문의가 들어와 작성한 내용입니다.

일시적 2주택 가능여부입니다.

(1) 보금자리론

구입용도에 한해 일시적 2주택 허용: 투기, 투기과열지구 1년 / 기타지역 2년

(2) 적격대출

구입용도에 한해 일시적 2주택 허용: 투기지역 취급불가!, 투기과열지구, 조정대상지역: 6개월 이내

적격대출은 역시 보금자리론에 비해 타이트합니다.

 

얼른 집값 안정이 되길 바라는 무주택자 꼬마박사 무니었습니다 ㅠ...

 

오늘도 부족한 글 읽어주셔서 감사합니다. 

 

참고링크

https://n.news.naver.com/article/015/0004564872?cds=news_my 

 

'40년 모기지' 내달 도입…청년·신혼부부 6억 집 살 때 3.6억 빌려준다

오는 7월부터 만 39세 이하 청년과 결혼 7년 이내 신혼부부는 40년 만기 고정금리(연 2~3%대)로 주택담보대출을 받을 수 있게 된다. 금융위원회는 20일 이 같은 내용의 ‘서민·실수요자 내집 마련

n.news.naver.com

https://www.ajunews.com/view/20210620105142950

 

​내달 40년 만기 주담대 출시...3억원 빌리면 월 18만원 아낀다

[사진=금융위원회]40세 미만 청년과 신혼부부는 다음달 1일부터 만기가 40년이면서 고정금리인 주택담보대출을 이용할 수 있게 된다. 3억원을 40년 만기로 빌리면, 30년...

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